התחדשות עירונית היא תהליך כולל של שדרוג תשתיות פיזיות ואנושיות והתאמתן לצרכים, לאילוצים ולאפשרויות החדשות במתחם עירוני. הוא טבוע בחותם מודרניזציה, ניצול מרבי ומיטבי, מושכל ויעיל, של משאבים. התחדשות עירונית משלבת היבטים כלכליים וחברתיים והיא נועדה לחיזוק קהילות, להנגשת שירותים ומשאבים שונים ולשיפור באיכות החיים בכל המובנים.
בהתחדשות עירונית לוקחים חלק רשויות מקומיות, חברות פרטיות. לא מתקיים בהכרח איגוד משאבים בתהליך זה ולא אחת מכתיבים האינטרסים הכלכליים של היזמים את היקף ההתחדשות ואת אופן ביצועה.
בדרך כלל יזם מזהה פוטנציאל נדל"ני בשכונות מסוימות, שבהן לא מנוצלת הקרקע במלואה. הבנייה נמוכה ומפוזרת ואין מיצוי פוטנציאל של הקרקע. יזם כזה עשוי לנצל הזדמנות לקניית בתים אחדים, להרוס אותם ולבנות אל שטחם בניין רב קומות שימקסם הן את הפוטנציאל של ה'קרקע וישיא לו רווחים כמובן.
אפקטיבית יותר היא התחדשות שמובילות אותן המדינה ורשויות מקומיות כאשר טובת הכלל היא המדריכה ומנחה אותם. התחדשות עירונית המתבצעת תוך שימוש במשאבים ממשלתיים ומוניציפאליים שמה דגש על שיפור חזות השכונות, סלילת כבישים חדשים, הוספת מקומות חנייה מוסדרים, שמירה על שטחים ירוקים פתוחים ועוד.
התחדשות עירונית לרווחת התושבים
יש הטוענים כי תכניות כגון תמ"א 38 נועדו בעיקר להשיא רווח ליזמים ונעדרת בהם חשיבה עירונית כוללת. באופן טבעי דווקא רשויות חזקות המסוגלות לממן התחדשות עירונית לא בהכרח זקוקות לה, היות שהאוכלוסייה החזקה מתגוררת בבתים איכותיים, השירותים העירוניים מונגשים וזמינים באופן המייתר את הצורך לשדרג ולשפר אותם, בעוד ערים חלשות מבחינה סוציואקונומית לא מסוגלות לגייס את המשאבים הנדרשים לצורך תכנון וביצוע מערכתי כולל, מובנה ושיטתי של תהליך ההתחדשות.
התחדשות בעידן ההפרטה
בערים שונות, בעיקר בפריפריה, ניכר באופן חזותי כי מתקיים בהן תהליך שיקום שכונות. על פי רוב מדובר בחיזוק המבנים ובשיפור חזותם, אבל עדיין מדובר בפרוייקט נקודתי, חשוב כשלעצמו. התחדשות עירונית בעידן ההפרטה מועידה לכל תושב תפקיד בשמירה על איכות החיים, בניצול מושכל של משאבים, במניעת בזבוז, בשמירה על סביבה נקייה ובמניעת זיהומה.
התחדשות מהותית ומשמעותית מחייבת כמובן ראייה כוללת של צרכים ואפשרויות, שימוש במשאבים וגיוס כסף למימוש התהליך, ניצול הזדמנויות ויותר מכל- הבנת ההכרח בשינוי המרחב העירוני הציבורי. הצפיפות היא נתון, וכמוה קיומם של מוסדות ומבנים שלא ניתן להזיזם. עם זאת, בנייה חדשה, חיזוק תשתיות עירוניות והוספת תשתיות חדשות הן תנאי הכרחי להתחדשות ולכן חשוב שייעשו באופן מסודר, מפוקח תוך העדפת האינטרס הציבורי ולא של קבוצות לחץ אינטרסנטיות.
במקומות שונים נתפסת התחדשות עירונית באופנים שונים, לכן התהליך ייחודי למקום כמו גם קצב ביצועו והתקדמותו. אין ספק כי המודעות לאיכות חיים, השאיפה להשגתה ואי הנכונות להתפשר עליה מאיצה במקומות רבים את תהליך ההתחדשות ונוסכת תקווה כי הוא ישפר באופן משמעותי את איכות החיים.